segunda-feira, 2 de janeiro de 2012

A nova lei do arrendamento urbano


O Conselho de Ministros aprovou na passada quinta-feira a nova lei do arrendamento urbano que visa acelerar os despejos, agilizar a actualização das rendas anteriores a 1990 e liberalizar a celebração de contratos de arrendamento.

Ainda não se conhece a proposta da lei [actualização: proposta de lei] que deverá entrar em vigor no segundo trimestre de 2012, mas, sobre o resumo apresentado pela ministra Assunção Cristas, o Negócios elaborou um conjunto de Perguntas com resposta:


A que contratos se aplica a lei do arrendamento?
A todos os contratos.
As alterações dizem sobretudo respeito à duração dos contratos e à aceleração dos procedimentos para despejo de inquilinos por incumprimento do contrato. Mas a proposta do Governo inclui um novo mecanismo de actualização das rendas anteriores a 1990, que diz respeito a cerca de 255 mil famílias, e que constitui o aspecto mais sensível da reforma.


As rendas antigas sobem para níveis de mercado?
É essa a intenção do Governo. Mas a forma como isso vai acontecer varia consoante a situação do inquilino.
A regra geral, aplicável a todos os inquilinos, assenta num processo negocial que arranca com uma primeira proposta do senhorio, à qual o inquilino deve responder, aceitando ou contrapropondo outro valor. Se houver acordo, a renda aumenta de imediato. Não havendo acordo, que é o mais previsível, há vários cenários possíveis consoante os rendimentos e idade dos inquilinos.


Arrendatários pobres ficam protegidos?
Há regras específicas para eles. Mas uma coisa é certa: ninguém escapa aos aumentos e uma parte terá de sair das suas casas.
O valor anual da renda não poderá ultrapassar 1/15 do valor patrimonial da casa. Os inquilinos com rendimentos inferiores a 2.400 euros não podem pagar uma renda que supere 25% do rendimento mensal bruto do respectivo agregado, ponderado pelo número de dependentes a cargo [i.e. salário ou pensão dos inquilinos que integram o agregado, deduzido de metade do salário mínimo por cada dependente, seja ascendente ou descendente]. Se os rendimentos forem inferiores a 500 euros, a taxa de esforço desce para 10%.
Estes tectos só são válidos durante cinco anos. No final deste período, a renda sobe mesmo.


E o que acontece aos inquilinos idosos?
As pessoas com 65 anos, ou mais, têm dificuldades acrescidas em termos de mobilidade. Por isso, a lei impedirá que elas sejam despejadas só porque essa é a vontade do senhorio.
No entanto, as rendas podem subir — e muito. Com um limite: o valor anual da renda não poderá ultrapassar 1/15 do valor patrimonial da casa. Este é um limite 50% superior ao previsto na actual lei. Para uma casa que valha 150 mil euros representa uma renda superior a 833 euros.


E se os inquilinos nem forem pobres, nem idosos?
Nesse caso, é mais rápido. Se não houver acordo face ao novo valor da renda, o inquilino tem seis meses para largar a casa, levando consigo uma indemnização equivalente a 60 vezes o valor médio das propostas do arrendatário e do senhorio.


O inquilino pode ser despejado por obras?
Se as obras forem profundas ou tiver em causa a demolição, sim. A proposta do Governo dá muito mais poder ao senhorio que tem apenas de pagar uma indemnização correspondente a seis meses de renda. Se o inquilino tiver mais de 65 anos, este tem de ser realojado em casa análoga no mesmo concelho.


A reabilitação urbana vai tornar-se mais fácil?
Sim. Esse é, aliás, um dos grandes objectivos da proposta do Governo. Do que se conhece até agora, o novo regime deverá desencadear grandes mudanças nos centros históricos. Além do aumento das rendas, é de esperar um grande número de despejos, que abrirão excelentes oportunidades de negócio no ramo imobiliário e que poderão conduzir, finalmente, à tão almejada reabilitação urbana nas cidades portuguesas.


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Actualização em 1 de Junho de 2012: Lei das Rendas aprovada no Parlamento


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Actualização em 14 de Agosto de 2012:
Lei 31/2012 — Revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei 6/2006 (NRAU).
Entra em vigor no próximo dia 12 de Novembro.


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